شبكة عين الجزائر
أخي الكريم مرحبا بك زميلا لنا في موقعك المتميز شبكة عين الجزائر
معا نبني الوطن
شبكة عين الجزائر

موقع كتب علمية متخصصة فى القانون والاقتصاد والادب والعلوم الاجتماعية والتقنية

عالم مزيون

↑ Grab this Headline Animator


اعلانات جديدة
//
المواضيع الأخيرة
» اكبر مكتببة قانونيية تحميل مباشر
الجمعة ديسمبر 13, 2013 8:05 pm من طرف youcef-pre

» هنا نوضع طلبات الاشراف
الثلاثاء يونيو 18, 2013 9:11 am من طرف zergui badro

» كشف النقاط بكلوريا 2008 الان واخيار التوجه من هنا فقط
السبت يونيو 08, 2013 8:02 pm من طرف badri

» طلب استشارة في المنازعات العقارية
الجمعة أبريل 05, 2013 2:33 pm من طرف boussekar

» طلب حل قضية
الإثنين يناير 21, 2013 4:26 pm من طرف فتاة الاسلام

» الضبط الاداري
الإثنين ديسمبر 31, 2012 4:27 pm من طرف djafarararem

» مكتبة قانونية على شبكة الإنترنيت
الأحد ديسمبر 30, 2012 9:33 am من طرف kamelbezzobiri

» مزاد علني الجدزائر
الجمعة ديسمبر 14, 2012 5:33 pm من طرف djafarararem

» قرارات محكمة عليا الجزائر
الجمعة ديسمبر 14, 2012 5:30 pm من طرف djafarararem

» القانون الذي يتحدث عن البيع بالمزاد العلني
الجمعة ديسمبر 14, 2012 4:41 pm من طرف djafarararem

» أحكام مصرية
الجمعة ديسمبر 14, 2012 4:36 pm من طرف djafarararem

» محافظ البيع بالمزايدة
الجمعة ديسمبر 14, 2012 4:34 pm من طرف djafarararem

» نموذج بيع بالمزاد العلني
الجمعة ديسمبر 14, 2012 4:32 pm من طرف djafarararem

» هل تريد العمل بالانترنت مع الحصول على ماستر كارد مجانا اليك هذا الموقع
الخميس سبتمبر 06, 2012 2:40 pm من طرف issamd2010

» كل مراجع وبحوث السنة الاولى السداسي الاول قانون أعمال نظام جديد ل م د علوم قانونية وادارية تحميل مباشر
الجمعة أغسطس 24, 2012 6:37 am من طرف kadabenkada

» اكبر مكتبة قانونية على النت من شبكة عين الجزائر
الأحد يوليو 01, 2012 2:46 pm من طرف souadmeriem

» مقالات عن القوانين العقارية الجزائرية
الثلاثاء مايو 15, 2012 10:44 am من طرف ايميا

» حكام معاملة الحدث
الأحد مارس 25, 2012 4:17 pm من طرف amina raf

» طلب هام ومساعده
الإثنين مارس 05, 2012 5:52 pm من طرف عربى كمال

» المركز الدولي للأقليات في القانون الدولي العام مع المقارنة بالشريعة الإسلامية المستشار الدكتور/ السيد محمد جبر مقدمة عامة الباب التمهيدي : فكرة الأقليات في القانون الدولي المعاصر والشريعة الإسلامية تقسيم الفصل الأول : في التعريف بعنصر السكان و
الجمعة فبراير 17, 2012 4:19 pm من طرف HAMADY MED MAHMOUD

» مجموعة من الالعاب الرائعة لتعليم الانجليزية
الجمعة أكتوبر 07, 2011 9:44 pm من طرف SGHRIB

» امتحان في قانون المنافسة 2011 عنابة
الخميس فبراير 03, 2011 4:40 pm من طرف anis23

» الملكية المشتركة
الجمعة يناير 28, 2011 3:00 pm من طرف زائر

» كتاب المذاهب الأدبية والنقدية عند العرب والغرب
الأحد يناير 16, 2011 7:57 pm من طرف saleh-ch

» علم الاجرام
الأربعاء ديسمبر 22, 2010 1:30 pm من طرف koko

تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية
تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Digg  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Delicious  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Reddit  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Stumbleupon  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Slashdot  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Yahoo  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Google  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Blinklist  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Blogmarks  تسجيل صفحاتك المفضلة في مواقع خارجية Technorati  

قم بحفض و مشاطرة الرابط شبكة عين الجزائر على موقع حفض الصفحات

بحـث
 
 

نتائج البحث
 


Rechercher بحث متقدم

تدفق ال RSS

Yahoo! 
MSN 
AOL 
Netvibes 
Bloglines 


اعلانات جديدة
//

أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم, أنت لم تقم بتسجيل الدخول بعد! يشرفنا أن تقوم بالدخول أو التسجيل إذا رغبت بالمشاركة في المنتدى

تابع .................لشركة ضمان الرهن العقاري ج2

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل  رسالة [صفحة 1 من اصل 1]

1 تابع .................لشركة ضمان الرهن العقاري ج2 في الإثنين فبراير 25, 2008 6:50 pm

لطالما أردت شراء كتاب اجراء مكالمة عبر النت ولكنك لم تستطع لانك لم تكن تملك رصيد
الان اشترك بموقع بطاقة بلاي يول المالية واحصل على
27 دولار مجانا


[ندعوك للتسجيل في المنتدى أو التعريف بنفسك لمعاينة هذا الرابط]


الفترة محدودة اشترك الان اسرع لا تتردد



2- التشـــريع:

1.2 الإصلاح التشريعي:

- يوجد التشريع المطبق في مادة القانون العقاري في القانون المدني، في قانون الإجراءات المدنية ومجموعة الأوامر والمراسيم التشريعية والمراسيم التنفيذية والقرارات المسنة منذ الاستقلال.

2.2- القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية:

دخل القانون المدني الحالي حيز التنفيذ في 05 جويلية 1975، أي في وقت سابق للتوجهات السياسية الحالية نحو المنافسة الحرة و السوق المتفتحة، بعض أحكامه في حاجة إلى إعادة النظر أو إلى التطور على اعتبار الظرف الحالي الجديد.

إضافة إلى ذلك، يوجد خارج القانون المدني عدد كبير من أحكام القانون المتعلق بالموضوع والخاصة بحق الملكية وطرق اكتسابها، والشهر والحقوق، وبالمسح وأغلب هذه الأحكام جاءت بعد إصدار القانون المدني.

دخل قانون الإجراءات المدنية الحالي حيز التنفيذ في 16 نوفمبر 1965، يعاد طبعه سنويا مع التعديلات التي أدخلت عليه، يوجد أيضا في مادة القانون العقاري، عدد من الأحكام التشريعية تتعلق بالإجراءات.

يعالج عدد كبير من الأوامر و المراسيم والقرارات القانون العقاري، وخلال تطور التوجهات المتخذة في الجزائر بشأن العقار في الأربعين سنة الماضية، اتخذت مختلف التدابير ثم عوضت أحيانا كلها ولكن أحيانا أخرى جزئيا فقط وفي بعض الحالات بموجب أحكام تندرج ضمن مواد قوانين المالية التي تصدر سنويا.

يتعين القيام بعملية جرد كل النصوص السارية المفعول وتنقيتها من النصوص عديمة الاستعمال والنصوص المتداخلة أو المتناقصة لجعلها سهلة النفاذ من قبل مستعملي القانون الذي ينظم العقار.

3- المتدخلون في المجال العقاري:

ومن بين المتدخلين في المجال العقاري، المتدخلون الآتون:

1.3– البنوك مؤسسات القرض:

تعرض سوق القرض الرهني في الجزائر على أنها سوق جديدة، في طور النشأة حيث ينشط القليل من المؤسسات المقرضة فيه.

يمنح القرض الشعبي الجزائري وبنك التنمية المحلية، وهما مؤسستان عموميتان قروضا رهنية منذ سنة أو سنتين، وقد أمضى مقرضون آخرون، مثل البنك الوطني الجزائري و البنك الخارجي مع شركة ضمان القرض العقاري اتفاقات إطارية يستشف منها أنها تتوجه نحو سوق القرض الرهني.

إضافة إلى ذلك ، فإن شركة ضمان القرض العقاري قد أمضت اتفاقية إذعان مع الشركة الجزائية لبنك، وهي بنك خاص.

وقد ساهم الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط منذ عدة سنوات في تمويل العقار بكيفية فعلية، وكان قد ساهم لمدة طويلة وحده في تمويل قطاع السكن.

ويبدو أن بعض البنوك الخاصة من بينها بنـك البركــة و الشركــة العامـــة- الجزائر – societe general algerienne دخلت سوق القرض العقاري على الأقل في العقار التجاري.

يدفع فحص التشريع إلى الاعتقاد أن البنوك وحدها والمؤسسات المالية هي التي تستطيع أن تمنح قروضا رهنية.

وبالفعل، فإن القانون رقم 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض يرتب القرض بفائدة ضمن عمليات القرض" ( المادة 112)، و الذي يمنعه على كل شخص طبيعي أو معنوي بغير بنك أو مؤسسة مالية (المادة 20) ويعرف المؤسسة المالية على أنها البنك الذي لا يستلم الودائع ( المادة 115).

ويتمتع بنك الجزائر بحقوق بنك ( المادة 108) ولكن ليس متدخلا في القروض الرهنية وكما سنرى ذلك فيما بعد، فإن البنوك تتمتع بصلاحية خاصة للعمل بالرهن.

وسيساهم تحفيز البنوك و المؤسسات المالية الخاصة في تشجيع السوق وجعل إعادة النظر في بعض الأحكام التشريعية ضروريا.

2.3- شركات التأمين:

في الكثير من الأنظمة الاقتصادية تتاح لشركات التأمين أموال على مدى طويل و التي يمكن أن تقرضها للسوق الرهنية.

ينبغي تسهيل تحفيز شركات التأمين للقروض الرهنية، نظرا لطول آجال هذه القروض في الجزائر.




3.3- الأشخاص الطبيعيون:

طبقا للمادة 120 من القانون 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض ، لا يمكن لشخص طبيعي أن يتعاطى بكيفية معتادة للقروض بمقابل.

إضافة إلى ذلك، فإن مادة في القانون المدني الجزائري و التي تعد من النظام العام، أي المادة 454 تنص على أن القرض بين الأفراد يكون دائما بدون أجر.

وهذا يمنع تلقائيا القرض الرهني بين الأشخاص الطبيعيين بالأكثر من ذلك بيع عقار سكني بعوض عن سعر البيع لصالح البائع.

( avec solde ou prix ou autre portant internet au profit du vendeur)

ويدرج البعض هذه القاعدة ضمن مبادئ دينية قرآنية، التي مع ذلك تحرم الربا ولا الفائدة . ينبغي إذن فحص الإطار التشريعيى الذي يضيق من القرض الرهني، بالنسبة للشخص الطبيعي بدقة.

وفي الإطار الذي قد تمنح فيه السلطات أولوية لتوسيع و تنشيط السوق الرهنية، فإن من الأهمية بمكان إعادة النظر في أحكام القانون المدني المتعلقة بالقرض.

4.3- شركة ضمان القرض العقاري:

انطلقت شركة ضمان القرض العقاري في أنشطتها خلال 1998 وقد قدمت أول تقرير لأنشطتها السنوية في 1999، تتولى هذه الشركة مهنة ضمان القروض الرهنية الممنوحة من قبل البنوك و المؤسسات المالية وتضمن التمويلات الرهنية الممنوحة في مجال السكن. ويتكون المساهمون فيها من البنوك وشركات تأمين، وهي تعد شركة تأمين.

تمنح شركة ضمان القرض العقاري للمقترضين الرهنيين ضمانا بسيطا ( موجه لتغطية حالة العسر النهائية للمقترض) وضمانا كليا ( موجه لتغطية حالة العسر المؤقتة أو التأخر في التسديد) مع الحق في الحلول في الحقوق الرهنية.

يمكن أن يتم تحقق الضمان الرهني أو العمل به، حسب اختيار المقرض أو على أثر حلول شركة ضمان القرض العقاري.

ويمكن لها كذلك أن تتكفل بتأمين الوفاة أو العطب المطلق للمقترض وكذا بالتأمين عن الحريق المتعلق بالأموال محل الرهن.

5.3- شركة إعادة التمويل الرهني:

المهمة الأساسية العمومية الاقتصادية التي أنشأتها الدولة في 1997 تتمثل في إعادة تمويل حافظات القروض الرهنية المؤمنة من قبل شركة ضمان القروض العقارية و الديون الرهنية الأخرى، وذلك بهدف تأمين التمويل على المدى البعيد بالنسبة للمقترضين الرهنيين.

وقد تصرفت شركة إعادة التمويل الرهني عن طريق القروض للمقترضين الرهنيين أكثر مما تصرفت عن طريق شراء كتلة ديون.

خلال سنة 2000 أمضت اتفاقيتين لإعادة التمويل مع القرض الشعبي الجزائري.

وبموجب هاتين الاتفاقيتين اقترض القرض الشعبي الجزائري من لدن شركة إعادة التمويل الرهني وخصص لها حلولا في حقوقه كدائن مرتهن.

ويتعلق الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل مع حق الرجوع بحيث يبقى البنك المدين الرئيسي لها بالنسبة للمبلغ المعاد تمويله.

وفي هذا الإطار فإن آلية الحلول المستعملة من قبل شركة إعادة التمويل الرهني لا تعاني من نقص بالفعل، فإن الحلول القانونية لا يمكن العمل بها في مثل هذه الحالة ، إذ أن الحلول الاتفاقية المدعى العمل بها لا يمكن في الحقيقة أن تكون ناجعة.

ولكي يمكن العمل بها، ينبغي إما لأحكام القانون المدني حول الحلول، على شركة إعادة التمويل الرهني أن تحل محل القرض المرتهن الأصلي، بمعنى تسدد عند دفع المقترضين الديون الرهنية محل المتدخل.

وفي إطار التدخل الممول بواسطة القروض، فيمكن لشركة إعادة التمويل الرهني أن تحدد سيناريو حيث تحصل على ضمان من البنوك الممولة على الديون المرهونة.

غير أن رهن الديون على النحو المقرر في القانون المدني يطرح إشكالات وضعه قيد العمل، ماعدا إذا كان المستفيد من الرهن مؤسسة مالية كما هو الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني، فشراء كتلة الديون عملية صعبة التحقق في الإطار التشريعي الحالي.

وحسب المادة 441 من القانون المدني، فإن إحالة الديون لا يمكن أن يحتج بها حيال الغير على العموم وعلى المقترض نفسه إلا إذا قبلها هذا الأخير أو أخبر بها بعقد قضائي، عن طريق البريد الموصى عليه مثلا.

وتشمل إحالة الحق الضمانات التبعية ( المادة 243 من القانون المدني) ولكن في هذه الحالة ينبغي أن يقيد بقصد الإشهار ( المادة 90 من القانون المدني) وهذا القيد ينبغي أن يكون موضوع بيان على هامش التسجيل الأصلي، بالنسبة لكل عقار مرتهن، مما يجعل الإجراء شرط للاحتجاج بالإحالة في مواجهة الغير.

وهذه الإجراءات التي تنسجم مع الحالة التي يكون فيها قرض ممنوح، تصبح جد ثقيلة عندما نكون بصدد كتلة من الديون ولا يبدو أن القانون يتضمن إليه إحالة كتل ديون أو ديون مرهونة.

ينبغي الإشارة كذلك أن قانون التسجيل ( المديرية العامة للضرائب) يقرر في مادته 225 بأن حقا قدر 1% من مبلغ الدين المرسل يدفع عند الإحالة بمقابل ( فالعقود التي تثبت حلولا اتفاقيا معفاة من دفع هذا الحق حسب المادة 343 من قانون التسجيل، وقد يكون مناسبا فحص بعض التعديلات للأحكام التشريعية المطبقة على إحالة الديون لصالح شركة إعادة التمويل الرهني لتسهيل العمل بها.

إن تطبيق المادة 225 من قانون التسجيل يمكن أن يشكل عقبة كبيرة، ويتعين إعادة النظر في اتجاه إلغاء حقوق 1% هذه ذلك أن الإعفاء المنصوص عليه في المادة 343 يعمل به إلا إذا سددت شركة إعادة التمويل الرهني القرض الرهني لبنك الزبون لحساب المقترض المرتهن.

إضافة إلى ذلك، فإن تطبيق أحكام القانون المدني يمكن أن يؤدي إلى إشكالات عملية ( تسيير الحافظة، التحصيل، الإحتجاج بالإحالة لصالح شركة إعادة التمويل الرهني).

وهكذا ، فإن ضرورة تبليغ المقترض المرتهن ( 241 من القانون المدني) والقيد ضد العقار المرهون ( 904 من القانون المدني ) لجعل الإحالة يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير على العموم، تخلق إشكالا في الوضعيات التي يكون فيها تسيير القروض الممنوحة موكل لبنك ( وهي وضعية عادة ما يحبذها الأطراف المعنية).

البنك على حقوق المستفيد من الامتياز وتوضيح آثار الرهن الإتفاقي المنشأ على هذه الحقوق.

معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة  رسالة [صفحة 1 من اصل 1]

صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى